Aufteilung des Kaufpreises auf Grund- und Boden und Gebäude

Aufteilung des Kaufpreises  auf Grund- und Boden und Gebäude

Beim Kauf einer Eigentumswohnung stellt sich die Frage, welcher Anteil des Kaufpreises auf den anteiligen Grund und Boden und welcher Anteil auf das Gebäude entfällt.  Es besteht ein Interesse daran, den Grund und Bodenanteil möglichst gering zu halten, weil die Abschreibung nur vom Gebäudeanteil vorgenommen werden kann. Auch für die Prüfung, ob bei größerem Reparaturaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb sog. anschaffungsnaher Aufwand vorliegt  (bei Überschreiten der 15 Prozent-Grenze), wird auf den Gebäudeanteil abgestellt.

Fein raus ist man, wenn im Kaufvertrag eine Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude vorgenommen worden ist. Diese ist der Besteuerung zugrunde zu legen, es sei denn die Aufteilung ist unrealistisch. Uns sind aber kaum Fälle bekannt, in denen diese Aufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wurde. Doch wie kann der Grund und Bodenanteil ermittelt werden?  Hier wird meist der Versuch unternommen, den Bodenwert anhand der veröffentlichten BORIS-Grundstückswerte zu ermitteln und den auf diese Weise errechneten  Grundstücksanteil vom Gesamtkaufpreis abzuziehen.  Das ist sicherlich eine geeignete Methode, um erste Anhaltspunkte zu bekommen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BFH 10.10.00, IX R 86/97) ist der Kaufpreis aber nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufzuteilen.

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat hierzu eine Arbeitshilfe erarbeitet, mit Hilfe derer in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorgenommen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung geprüft werden kann.

Das Finanzgericht (FG) Brandenburg hat nun bestätigt, dass diese Arbeitshilfe methodisch geeignet ist  und zu nachvollziehbaren Ergebnissen führt ( Urteil vom 14.8.19, 3 K 3137/19, Rev. BFH IX R 26/19).

Sollte der nach der Arbeitshilfe von der Finanzverwaltung berechnete Grundstücksanteil unangemessen hoch sein, bleibt immer noch die Möglichkeit, durch ein Gutachten eines  vereidigten Sachverständigen einen geringeren Grundstücksanteil nachzuweisen. Hierbei sind die Steuervorteile einer höheren  Abschreibung und die Kosten für das Gutachten gegeneinander abzuwägen. Wir haben in einigen Fällen positive Erfahrungen mit einem Gutachten gemacht. Das Finanzamt wird die hierin ausgewiesenen Werte der Besteuerung zu Grunde legen.

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