Private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien

Private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien

Bekanntlich liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als 10 Jahre beträgt (§ 23  Abs. 1 Satz 1 EStG). Maßgebend für die Berechnung des Zeitraums ist das Datum der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf. Eine Ausnahme von der Versteuerung besteht bei Eigennutzung: Wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Kauf bzw. Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers genutzt wird, entfällt die Besteuerung. Gleiches gilt, wenn die Immoblilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren durch den Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Zur Frage, wann eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken angenommen werden kann und wann die Ausnahmeregelung nicht greift,  ist ein umfangreiches BMF-Schreiben im Jahre 2000 ergangen, das in Grundzügen noch gültig ist (BMF 5.10.2000, IV C 3 – S 2256-263/00).

Probleme können auftauchen, wenn sich in der Wohnung ein häusliches Arbeitszimmer befindet. Es muss dann bei einer Veräußerung innerhalb des 10-Jahreszeitraumes bei Eigennutzung der Wohnung damit gerechnet werden, dass das Finanzamt einen Teil des Veräußerungsgewinns besteuern möchte. Das liegt daran, dass das Finanzamt bei Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken verneint und deshalb den auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG besteuert. So steht es in dem BMF-Schreiben vom 5.10.2000 in Rz 21.

In dieser Angelegenheit ist aber eine endgültige Entscheidung noch nicht getroffen. In einem Revisionsverfahren hat der BFH zu klären, ob diese Verwaltungsauffassung rechtens ist (BFH, IX R 27/19 anhängig). Gegen nachteilige Einkommensteuerbescheide sollte daher Einspruch eingelegt  und ein Antrag auf Ruhen des Verfahrens nach § 363 Abs. 2 AO gestellt werden. 

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